专题研报丨“健康社区”视角下的地产开发【中】
以“健康社区”为切入点，结合美国洛杉矶健康社区规划要点与地产项目在开发、运营过程中的各种可能性与先行方案，重新审视社区。
◎ 易居克而瑞深圳区域
上篇讲到“健康社区”的建成环境，本章节主要从空气和水两个重点方向研究梳理，并分别从空气（室内空气、垂直绿化、车辆限制）、水（饮用水、雨洪与污水管理）等多维度对健康社区中的卫生环境进行分析。
· 室内空气
2000年欧盟统一了住宅通风标准，在欧洲，新风系统成了建筑科技发展的必然选择。据统计，目前新风系统在欧美的普及率已经高达96.56%，而我国目前仅有1%的新建住宅配置了新风系统，虽然我国新风系统使用率与欧美相比还是存在很大的差距，但随着国民健康意识的增强和经济水平的提高，新风系统成为室内环境标配已是大势所趋。
新风系统可以在不开窗的情况下，通过滤网直接过滤掉空气中的有害物质，将新鲜空气输送进室内，并将室内污浊的空气排出，实现24小时循环换气，让室内一直保持充沛的新鲜空气，当然还辅助了净化、杀菌和新风热回收等功能，进一步让空气更干净。
新风不是一种摆设，更不是大号的空气净化器。它是家庭舒适品质生活的前提，它是一种保障家庭空气质量安全的基础。
· 垂直绿化
评价一个居住小区的环境如何，我们通常看一个指标：绿化率。然而，绿化率只是项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比，只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，没有具体的法律和法规依据。所以，我们需要改变目前小区绿化的评价维度和评价指标，并通过政策鼓励与倡导，致力于全域维度的绿色与生态的设计与建造。
除了绿化率，绿地率、绿地覆盖率和人均绿地面积，一直以来是我们评价绿化的指标，这是基于二维平面上的绿量考量。二维平面的绿量考量已经需要提升到三维空间的评价，也就是我们近些年所谓的“立体绿化”或者“垂直绿化”。
▲三亚海阔天域，结合了三亚的气候特点，打造的森林立体城市，让人真实地建立起与自然的平等对话。
垂直绿化在我国的实践【黄冈居然之家垂直森林城市综合体项目】是国内第一个真正的垂直森林项目，占地4.54公顷，是一个融合了垂直森林住宅、酒店、室外商业街和大型商业中心的全新绿色综合体。其中的每种功能在满足不同人群日常需求的同时，将会通过各自的方式对绿色森林理念进行诠释。在此基础上融合形成一个城市的新绿色地标，优化整个城市的绿色建设。
▲图：国内第一个真正的垂直森林项目——黄冈居然之家垂直森林城市综合体
整个项目共有五栋塔楼，其中两栋引入了垂直森林概念，塔楼外立面采用悬挑式设计，结合阳台空间打破建筑的规整性，既创造出一种错落有致的视觉美感，又为建筑外立面的植被提供了充足的种植空间。项目完全落成之后，两座引入垂直森林的大楼将成为一道极为亮丽的风景线，四季景色截然不同却各有风味。商业区是塔楼的“基座”，屋顶部分同样进行了大量绿化布置，整个项目充满生态韵味和自然气息。
垂直绿化能够最大限度地增加绿量，可以利用较少的土地资源在较短的周期内达到绿化效果，扩大小区绿化面积，增加小区绿化量，是满足现代城市发展的绿化方式。植物的自然美与生态美，赋予了垂直绿化观赏性、生态性与经济性三方面的价值。
· 车辆限制
汽车出行是二十世纪工业城市化的产物，伴随着廉价电力和新建筑材料的使用，由车轱辘带动的城市化大大地增加了城市的人口承载能力和密度。同时，城市形态改变，在加速城市周边地区发展的同时也改变了城市的中心布局。原有的步行城市范围扩展到了各个办公点、商场和仓库。城市围绕街道而建，街上是拥挤的人群和车辆。
然而，以汽车为基础出行方式却给人们带来了意想不到的问题，交通是城市空气污染的最大源头，60％的一氧化碳和四分之一可以进入人体的吸入颗粒物（PM）都源自交通运输，制动粉尘、轮胎碎片，甚至是路面的细微粉尘都能进入空气。
同时，汽车对于空间的占用又是极不合理的，根据美国《财富》杂志援引交通运输行业顾问保罗·巴特的话，平均来算，汽车95%的时间处于停放状态。另有调查显示在美国有超过50%而在欧洲有接近25%的土地资源是提供给汽车的，即使是在纽约市这样以公共交通闻名的城市也有着数百万个停车位。大量的土地资源用来满足不断增长的停车需求，这是十分不符合成本效益的。在建筑密度相对较低的地方，停车设施更是对土地资源的消耗造成了极大的成本负担。
▲图：根据麦肯锡的研究数据显示，到2035年，在美国的停车需求将减少57亿方。同样根据麻省理工学院(MIT)不停车实验室的研究数据显示，在无人驾驶发展的过程中，新加坡对停车位的需求将从现在的137万个减少可预计的41万个，总计减少了70%。
当下，良好的社区空气环境通常需要减少汽车尾气的污染，避免汽车在小区内部穿梭行驶，人车分流设计让所有车辆开车回家直接入地库，人流与车流分离、互不干扰。
但需要看到的是，传统的私家车出行已开始走向末路。事实上美国的汽车销售额自1986年达到巅峰之后就已经逐年下降，同样在国内乘用车零售市场早已多月连续下滑。而近年来，世界多国开始推广市中心无车化，推广共享出行，无车街区和步行专区。在无人驾驶与5G等技术变革的加持下，这样的趋势愈发明显，未来的年轻一代可能永远不会学开车。
因此，结合考虑健康因素、环境影响与科技动向，我们需要重新考虑我们社区内停车空间的开发与利用。停建、少建新的停车位，同时更加高效地使用现有停车空间是我们当下必须考虑的问题。
▲图：建设地下停车场是巨额投资。当不再需要大量停车时，如何利用这个空间? 它如何应用到其他用途？例如，停车场的层高方面是否有足够的灵活性？需要考虑哪些设计参数？KPF事务所开发了嵌入式停车设施。车库不是低天花板和斜面地板，而是设计成高天花板和可拆卸的斜面，这样以后就可以转换成办公室或商业空间。当自动驾驶车辆不可避免地减少停车需求时，该建筑的经济寿命将会延长。
停车场的减少，将腾出大量的城市公共与绿色空间，这会带来大量的再开发需求。健康、绿色、富有活力的空间结构将鼓励人们重新选择公共交通，选择积极的生活方式，为住户提供更为优美的生活环境。
▲图：在今年的深港城市双年展上，KPF建筑事务所展出的“无人驾驶街道：深圳未来生活的一天”展览。展示的是一个智能社区街道系统，通过一个互动模型装置，带领观众想象自动驾驶交通工具将如何改变深圳的城市未来景观。传统的街道是静态的，但人们的需求在一天中都会有变化。KPF提出了一条智能社区街道，它根据实时交通数据改变程序和配置，以最大限度地提高便利性、互动性和健康性。
· 饮用水
▲全屋净水系统
小区直饮水：直饮水( direct drinking Water)又称为健康活水指的是没有污浊、没有退化，符合人体健康需要(含有人体相近的有益矿质元素)pH值呈弱碱性这三个条件的可直接饮用的水。直饮水系统可摒除水中有害杂质保留水分子和溶解氧让人们喝得健康、喝得放心。直饮水作为弱碱性水，可以抗击疲劳，保持旺盛的精力，益于人体健康和矿物质的吸收。
▲小区直饮水
社区直饮水逐渐成为高端社区标配，有了社区直饮水系统，父母在楼下打个太极，孩子在小区与狗狗追逐玩耍，你在小区健身、散步时，不必随身携带饮水，拧开社区直饮水，就可以享受到健康的活水，使小区生活更便捷更安全。
· 雨洪与污水管理
近年来，生态城市开发、生态住区建设等以生态之名的城市建设活动如火如荼，而国内经济的飞速发展、城市建设步伐的加快促生了对城市建设、住区建设新方向的迫切需求，使得这些理念与实践结合的机会迸发，开始了大面积探索的局面。
生态住区的建设不应是简单的概念炒作和名词罗列，生态理念贯彻于设计之中，必将引起现有住区设计建设方式的完全改变。如城市内涝等问题，那么纷繁复杂的住区建设中，是否能够探索一条既满足人们生活，又保持自然效果的道路呢？
▲海绵社区
低冲击开发（Low-Impact Development，简称 LID）最先源于北美地区关于水资源整合利用的理念。其主要是运用分散式、小规模的源头控制和设计技术，对雨水进行收集、存储、过滤和渗透，避免洪涝问题的发生，实现自然水循环。
低冲击模式的绿色住区模式在国际上早已有实践。如英国的 BedZED 零耗能生态社区，丹麦的 Beder 太阳风社区，阿联酋阿布扎布“零排放”生态城等。其强调的是在实用技术指导下的绿色住区的开发和建筑设计。主要技术设施包括：绿色屋顶、雨水花园、环保建材等的使用；建立开敞的、功能混合化的户外空间；营造尊重自然、维护生物多样性的小环境。
近些年，国内以节能环保理念开发的住宅小区也逐渐增多。如南京市银城东苑小区中心花园内有一个面积约8000平方米的人工湖。2005年，小区投用了雨水收集利用系统，将屋顶、路面、停车场等处收集的雨水，输送到一个 800 立方米的地下储水池，再经过多道工序，将清澈干净的雨水通过泵房打向湖中。同时，结合景观建设和人工湖周边绿化，小区栽种了许多水生植物用于净化水质。该住宅项目被评为“南京雨水收集利用示范项目”。
低冲击开发模式来源于城市雨洪管理，并由此衍生出多方面的技术措施，其目的是减轻城市建设活动对生态环境的破坏和冲击，保留、恢复、重建自然生态，实现城市发展与自然和谐共生。
——以上第二部分，下期敬请期待——
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